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    云南省物業管理規定(2023年5月1日起施行)
    發布時間:2023-02-21    來源:     閱讀次數:6745

    第一章 總 則


    第一條 為了規范物業管理活動,維護業主、物業服務人的合法權益,營造良好的生活和工作環境,根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》等法律、法規,結合本省實際,制定本規定。


    第二條 本省行政區域內的住宅物業管理活動適用本規定;非住宅物業管理參照執行。


    本規定所稱的物業管理,是指業主通過自行管理或者選聘物業服務人的方式,對物業管理區域內的建筑物及其附屬設施和有關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。


    第三條 物業管理應當遵循黨建引領、業主自治、公開公平、誠實信用、依法監督的原則。


    第四條 推動在物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會中設立基層黨組織,發揮黨建引領作用。在基層治理體系下,建立健全村(居)民委員會、物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會等共同參與的治理機制。


    第五條 縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的領導,將物業管理納入本行政區域現代服務業發展規劃,建立綜合協調機制,促進物業管理發展與和諧社區建設。


    第六條 縣級以上人民政府住房城鄉建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。


    發展改革、公安、民政、司法行政、財政、自然資源、衛生健康、應急、審計、市場監管、人防、城市管理、消防等部門按照各自職責,做好物業管理活動的有關監督管理工作。


    第七條 鄉(鎮)人民政府、街道辦事處應當統籌協調行政區域內物業管理活動。


    村(居)民委員會依法協助鄉(鎮)人民政府、街道辦事處開展物業管理工作。


    第八條 物業行業協會應當加強行業自律管理,規范物業服務人從業行為,開展物業服務培訓,促進誠信經營,提高物業服務水平。


    第二章 業主、業主大會和業主委員會


    第九條 房屋的所有權人為業主。


    業主身份的確認,以不動產登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明為依據。


    第十條 業主在物業管理活動中,依照法律、法規及有關合同約定享有權利和履行義務。


    第十一條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成,一個物業管理區域成立一個業主大會。


    物業管理區域的劃分應當遵循規劃為先、自然分割、功能完善、便民利民的原則,并考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、物業類型、社區建設等因素。


    第十二條 新建物業在出售前,開發建設單位應當劃分物業管理區域,并向物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設行政主管部門備案。


    已經交付使用但未劃分物業管理區域的,或者需要調整物業管理區域的,由縣級人民政府住房城鄉建設行政主管部門會同鄉(鎮)人民政府、街道辦事處征求業主代表意見后,提出物業管理區域劃分或者調整的建議方案,由業主依法共同決定后劃分。


    物業管理區域劃分后,縣級人民政府住房城鄉建設行政主管部門應當在物業管理區域內顯著位置公告。


    第十三條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。凡需投票表決的,表決意見應當由業主本人或者其委托的代理人簽名。


    支持和鼓勵采用信息化技術,改進業主大會表決方式。


    第十四條 下列事項由業主共同決定:


    (一)制定和修改業主大會議事規則;


    (二)制定和修改管理規約;


    (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;


    (四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;


    (五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;


    (六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;


    (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;


    (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;


    (九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。


    業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。


    第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設行政主管部門和鄉(鎮)人民政府、街道辦事處備案。


    業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。


    第十六條 不具備設立業主大會條件,或者設立確有困難的,鄉(鎮)人民政府、街道辦事處負責組建由村(居)民委員會、業主代表等組成的物業管理委員會,臨時代替業主委員會開展工作,并積極推動業主設立業主大會、選舉業主委員會。物業管理委員會的人員組成,應當在物業管理區域內顯著位置公示。


    已設立業主大會、選舉產生業主委員會的,鄉(鎮)人民政府、街道辦事處應當解散物業管理委員會。


    第三章 物業管理服務


    第十七條 業主可以自行管理物業,也可以選聘物業服務人管理。選聘物業服務人提供物業服務的,一個物業管理區域只能選定一個物業服務人。


    第十八條 物業服務收費應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則。


    物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的物業服務收費標準,由州(市)、縣級人民政府根據省人民政府定價目錄,結合當地實際,綜合考慮物業服務質量、服務成本等因素制定并公布;實行市場調節價的物業服務收費,由業主與物業服務人在物業服務合同中約定。


    第十九條 物業服務人應當定期公布物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關信息,業主委員會應當對所公布的信息進行監督核查,并將核查報告在本物業管理區域內顯著位置公示。


    第二十條 物業服務人不得有下列行為:


    (一)未按照物業服務合同約定提供物業服務;


    (二)未按照規定公示物業服務收費標準、業主共有部分經營與收益情況、住宅專項維修資金使用情況等有關信息;


    (三)超出合同約定或者超出公示收費項目和標準收取費用;


    (四)侵占、挪用業主共有部分經營收益;


    (五)物業服務合同依法解除或者終止后,無正當理由拒不退出物業服務項目;


    (六)挪用住宅專項維修資金;


    (七)泄露業主信息;


    (八)采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費;


    (九)法律、法規禁止的其他行為。


    第二十一條 物業服務人應當按照規定建立安全防范制度和應急預案,健全安全防范措施,履行安全防范責任。


    物業管理區域內發生安全事故時,物業服務人在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政主管部門報告,協助做好救助工作。


    對于物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,業主應當依法予以配合。


    第二十二條 開發建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的具備水、電、通風、采光等基本使用功能的物業服務用房。


    自然資源行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當在許可證附圖中載明物業服務用房的位置和面積;不動產登記機構辦理不動產登記時,應當注明物業服務用房的位置和面積。


    物業服務用房、共用設施設備配套用房屬于全體業主共有,任何組織和個人不得擅自變更用途或者非法占用。


    第二十三條 縣級以上人民政府應當結合老舊小區整治改造有關規劃和年度計劃,加強對老舊小區物業管理的指導,推動專業化運營和維護管理,改善居民生活環境和居住條件。


    第四章 物業的使用與維護


    第二十四條 業主及物業使用人對物業的使用與維護,應當遵守法律、法規的規定。


    物業管理區域內禁止從事下列行為:


    (一)損壞房屋承重結構、主體結構;


    (二)違章搭建建(構)筑物;


    (三)侵占、損壞物業共有部分;


    (四)擅自改變物業規劃用途;


    (五)任意棄置垃圾、排放污染物;


    (六)占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道、消防車通道和安全出口;


    (七)違反噪聲污染防治有關規定,制造噪聲干擾他人正常生活;


    (八)私拉電線、電纜為電動車輛充電;


    (九)從建筑物中拋擲物品;


    (十)毀壞安防設施線路和設備,或者影響安防設施功能;


    (十一)法律、法規禁止的其他行為。


    物業管理區域內有上述行為的,物業服務人應當及時采取合理措施制止,向有關行政主管部門報告并協助處理。


    第二十五條 經業主依法共同決定,可以授權業主委員會,也可以委托物業服務人或者其他主體利用共有部分、共用設施設備開展經營活動。經營產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。


    第二十六條 住宅、住宅小區內的非住宅或者與單幢住宅結構相連的非住宅的業主,應當依法交存住宅專項維修資金。未交存首期住宅專項維修資金的,開發建設單位不得將房屋交付買受人。


    業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的,應當及時續交。


    物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設行政主管部門應當依法公示住宅專項維修資金的籌集、使用情況。


    第五章 監督管理


    第二十七條 省、州(市)人民政府住房城鄉建設行政主管部門履行下列職責:


    (一)制定物業管理有關政策并組織實施;


    (二)建立完善物業服務人信用評價體系;


    (三)建立健全物業服務標準和規范;


    (四)制定管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等示范文本;


    (五)指導監督住宅專項維修資金管理工作;


    (六)法律、法規規定的其他職責。


    第二十八條 縣級人民政府住房城鄉建設行政主管部門履行下列職責:


    (一)貫徹執行物業管理有關法律、法規和政策;


    (二)負責物業服務人的信用管理,對物業服務人進行信用評價和等級評定;


    (三)監督管理物業管理招投標活動;


    (四)監督管理住宅專項維修資金;


    (五)指導監督物業承接查驗有關工作;


    (六)法律、法規規定的其他職責。


    第二十九條 縣級以上人民政府應當建立健全物業管理違法行為投訴、舉報處理制度,并在本行政區域內各物業管理區域顯著位置公布有關行政主管部門的執法事項和舉報受理電話。


    縣級以上人民政府有關行政主管部門接到投訴、舉報的,應當及時依法處理。業主、業主委員會、物業服務人等有關單位和個人應當予以配合和協助,不得拒絕或者阻礙監督檢查人員依法開展工作。


    第三十條 鄉(鎮)人民政府、街道辦事處履行下列屬地管理職責:


    (一)指導監督業主大會、業主委員會的組建和換屆改選;


    (二)指導監督業主大會、業主委員會的日常工作;


    (三)指導物業管理委員會有關工作;


    (四)參加物業承接查驗,指導行政區域內物業管理項目的移交和接管工作;


    (五)協助開展行政區域內物業服務人信用信息的采集和核查工作;


    (六)法律、法規規定的其他職責。


    第六章 法律責任


    第三十一條 國家機關工作人員在物業管理工作中利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予處分。


    第三十二條 開發建設單位在房屋買受人未交存首期住宅專項維修資金的情況下交付房屋的,由縣級以上人民政府住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以3萬元以下的罰款。


    第三十三條 違反本規定的行為,法律、法規對法律責任已有規定的,從其規定。


    第七章 附 則


    第三十四條 本規定自2023年5月1日起施行。2005年8月10日云南省人民政府令第135號公布,2008年11月22日云南省人民政府令第151號修正的《云南省物業管理規定》同時廢止。


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