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    四川新物業管理條例“十問十答”(二) | 小區成立業委會,還會難么?
    發布時間:2022-05-17    來源:     閱讀次數:8822

    成立業委會,難嗎?

    難!

    相信這是很多人不約而同的感受

    發起難、籌備難、備案難

    新版《四川省物業管理條例》起草組成員

    四川省住房和城鄉建設廳物業管理專家伍三明

    用這三個詞來描述

    新修訂的《四川省物業管理條例》(簡稱《條例》),經四川省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十次會議審議通過,將于202251日起施行。伍三明介紹,針對當前業委會成立難問題,在2012版《四川物業管理條例》基礎上,《條例》有很大變化、新增許多“新規”。他表示,隨著《條例》的即將施行,業委會成立“三難問題”將有望得到極大解決。

    業委會成立難:成立比例偏低一些小區“十多年還成立不起來

    業委會成立,有好難?

    一直以來,這樣的抱怨挺多:“物業進駐小區易如反掌,業主想成立業委會真難““成立業委會真難!找業主簽名費時費力,業主們都在期盼成立,只能一趟趟找街道申請“……

    同時,從近年來的各種糾紛,可以一見端倪:

    案例一

    20155月,成都市成華區東方上行小區業委會成立投票選舉現場,4名不明身份的人員暴力闖入現場,毆打、阻撓,干擾業委會投票。

    案例二

    20172月,媒體報道:成都市溫江八號公館業委會選舉大會,7、8名自稱業主的人沖入會場,其中一人將投票箱砸爛,其余眾人將大半選票撕毀并拋撒、踩踏,致使選票無效。

    案例三

    20214月,成都西三環內側“鷺島國際社區”小區業主向媒體爆料稱:該小區成立業委會需提交工商、稅務、銀行、公安、公益組織證明材料等11項證明材料和評價,建成15年的小區經過8年努力,依然無法順利成立業委會。

    伍三明表示,?這一方面,是因為陌生人社會中大多數小區業主“一盤散沙”的現實狀況,同時,另一方面,也是因為相關法律法規的相對滯后和欠缺。

    他介紹,實際上,一直以來,在全國范圍內來看,業委會的成立比例都相對較低,“有專家指出,全中國六十余萬個居民小區,只有不到三分之一組建了業委會”。廣州大學廣州發展研究院、廣州市藍皮書研究會發布的《2018年中國廣州城市建設與管理發展報告》中也顯示:當年,在廣州市3160個住宅小區中,已成立業主組織的僅有900個,占比28.5%。

    解決“發起難”

    新增建設單位發起責任20名以上業主即可聯名發起

    ——首先,解決“發起難”。

    《條例》新增了建設單位發起責任,二十五條明確:建設單位應當在三十日內向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出設立業主大會的書面報告,并在物業服務區域內公告。書面報告應附如下資料:物業服務區域劃分備案情況;物業服務區域內建筑物面積清冊;包括專有部分面積、業主姓名和聯系方式等內容的業主名冊;建筑規劃總平面圖;物業服務用房、業主委員會用房配置證明等。

     

    住房城鄉建設廳房地產市場監管處有關負責人介紹,最為重要的變動,還在于業主作為發起人比例的重大調整,在符合應當召開首次業主大會會議情形之一的20名業主即可發起成立申請。原2012版《四川省物業管理條例》規定的比例為“已交付專有部分百分之十以上的業主可以聯名”,在新《條例》中明確為:“同一物業服務區域內二十名以上業主聯名可以向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出設立業主大會的書面申請,并提供業主身份證明材料?!?/span>

    同時,明確了經費來源。首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔。新建物業的建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現房銷售前,將籌備經費交至街道辦事處(鄉鎮人民政府)設立的專用賬戶,供業主大會籌備組使用。老舊小區以及建設單位已經不存在的物業服務區域籌備首次業主大會會議的,縣(市、區)人民政府可以給予補助。

    解決“籌備難”

    新增并細化申請中多個細節避免相關部門推脫敷衍

    ——其次,解決“籌備難”。

    “籌備難”難在哪里?伍三明表示,業委會發起成立后,“籌備難”主要難在籌備中資料核實、查詢和申請上。

    他介紹,對此,《條例》新增和細化了更多內容?!稐l例》二十六條明確:街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到設立業主大會的書面報告或者書面申請后十日內,向商品房銷售主管部門、建設單位或者物業服務人核實是否符合召開首次業主大會會議的情形。符合的,應當在收到書面報告或者書面申請后三十日內指導成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議;不符合的,應當告知原因,并在該物業服務區域顯著位置公示。

    “原2012版《四川省物業管理條例》沒有這些細化規定,這里把街道(鄉鎮)一級核實和指導成立的時間,以及公布細節,都進行了細化?!弊》砍青l建設廳政策法規處有關負責人表示,這些細化規定,有助于避免街道辦事處(鄉鎮人民政府)拖延、敷衍,更有利于對其工作開展群眾監督。

    《條例》第二十七條第三款規定了籌備組需要查詢建筑物面積清冊、核實業主身份等事項的,自然資源、住房城鄉建設等有關主管部門應當依法予以協助。“這一規定,既為籌備組開展工作提供便利,也讓自然資源、住房城鄉建設等有關主管部門提供查詢有法可依?!蔽槿髡f。

    解決“備案難”

    備案為形式審查達到條件即應準予備案登記

    ——再次,解決“備案難”。

    在業委會成立中,經常遇到一個問題:業委會成立,鄉鎮街道遲遲不備案怎么辦?

    對此,伍三明介紹,《條例》進行了明確回應。

    《條例》第三十五條規定:業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內持以下材料向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案(包括業主大會設立和業主委員會選舉的情況、業主大會表決通過的管理規約、業主大會議事規則、業主大會決定的其他重大事項等)。備案材料齊備的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到備案材料十五個工作日內發出備案通知書,并抄送公安派出所、縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門。

    “我們可以看到,《條例》精神明確,業主委員會備案申請材料,是形式審查,即申請材料符合法定形式要件,則應準予備案登記,基層政府不能無故推脫?!蔽槿髡f。

    此外,對于阻礙業委會成立,《條例》還明確了系列法律責任,比如:

    ——“建設單位違反本條例第二十五條規定,未按時報告設立業主大會的,或者違反本條例第二十九條規定,拒不承擔首次業主大會會議籌備經費的,責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上十五萬元以下罰款?!?/span>

    ——對于“違法干預業主依法成立業主大會和選舉業主委員會的”,涉及到的縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者其他有關部門及其工作人員,將“由其所在單位、主管部門、上級機關或者監察機關責令改正;情節嚴重的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;給當事人合法權益造成損害的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任”。


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