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    伍三明:解讀︱民法典關于物業管理的規定
    發布時間:2021-07-02    來源:     閱讀次數:1559

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    629日,四川省物業管理工作會議暨法規政策培訓會議在瀘州市舉行。四川省住房和城鄉建設廳黨組成員、副廳長樊晟,瀘州市委常委、副市長戴春愛以及四川省住房和城鄉建設廳房地產市場監管處、四川省民政廳基層政權建設與社區治理處相關負責人,與來自全省各市(州)住房和城鄉建設主管部門、行業協會及部分物業服務企業代表共計80余人出席會議。四川省住房和城鄉建設廳黨組成員、副廳長樊晟在致辭中充分肯定了去年全省物業管理工作取得的成績,深入分析了當前物業行業發展現狀及面臨的新形勢新要求,提出了“物業+”模式及部署了相關工作要求。工作會上,瀘州市住房和城鄉建設局局長李云春,成都市住房和城鄉建設局黨組成員、副局長趙江明,綿陽市住建委黨委副書記、副主任張軍作了代表交流發言,為全省物業行業轉型升級和高質量發展提供了好的思路和好的做法。在培訓會上,四川省住建廳物業管理專家伍三明以“物業服務領域的新規則與新實踐”為主題,從“一套體系、兩種秩序、三個特征、四個變化、五點注意”五個方面對民法典關于物業管理規定進行深入具體的解讀,以下是解讀內容實錄:

    一、一套體系

    民法典從國家基本法律層面確立的物業管理基本制度,為物業管理活動提供了根本準則,奠定了物業管理的民事法律基礎,開啟了物業管理法律制度新時代,構筑了一套相對完善的物業管理法律制度體系,其中以物權編業主建筑物區分所有權、合同編物業服務合同、侵權責任編建筑物和構件的損害責任為主要制度,在總則、各分編通則以及物權設立、相鄰關系、合同訂立和履行等章節涉及物業管理規定,同時,以最高人民法院在20211223日發布新修正的“審理建筑物區分所有權糾紛案件適用”和“物業服務糾紛案件適用”法律若干問題的解釋(兩部司法解釋)為配套,從民法典相關規定到配套的最高人民法院兩部司法解釋,形成一套物業管理基本法律和具體案件審理的制度體系,為物業管理活動納入法制化軌道提供根本遵循。其中,具體體現為:

    一是第二編物權編中第六章業主的建筑物區分所有權(17)。主要涉及有專有部分的權利和義務,共有部分的權利和義務,建筑區劃內道路、綠地等的權利歸屬,車位、車庫的歸屬,車位、車庫的首要用途,業主自治管理組織的設立及指導和協助,業主共同決定事項及表決,業主改變住宅用途的限制條件,維修資金的歸屬和處分,共有部分的收益歸屬,建筑物及其附屬設施的費用分擔和收益分配,建筑物及其附屬設施的管理主體,業主和物業服務企業或其他管理人的關系,業主的相關義務及責任,業主合法權益的保護。

    二是第三編合同編中第二十四章物業服務合同(14)。主要涉及有物業服務合同定義,合同內容和形式,合同的效力,前期物業服務合同的終止條件,物業服務轉委托的條件和限制性條款,物業服務人的一般義務和信息公開義務,業主支付物業費義務和告知、協助義務,業主合同任意解除權,物業服務合同的續訂,不定期物業服務合同,物業服務人的移交義務及法律責任,物業服務人的后合同義務。

    三是第七編侵權責任編第十章建筑物和構件的損害責任(6)。主要涉及有建筑物、構筑物或者其他設施倒塌、塌陷致害責任,建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物脫落、墜落致害責任,堆放物倒塌、滾落或者滑落致害責任,在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品致害責任,林木折斷、傾倒或者果實墜落等致人損害的侵權責任。

    四是《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛適用法律若干問題的解釋》(2021.12.23(19)。主要涉及有業主定義(包括法定和認定)、專有部分定義和范圍、共有部分定義和范圍、車位(庫)首先滿足業主需要情形、業主共同決定的其他重大事項的范圍、專有部分面積和專有部分數量的確定、住宅改為經營性用房的規定、業主大會或者業主委員會決定撤銷權法律時效、業主公布權和查閱權、改變共有部分使用用途和利用共有部分開展經營收益、承租人和借用人等物業使用人法律適用、建設單位定義和范圍、物權歸屬爭議法律適用、解釋適用時效問題。

    五是《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2021.12.23(5)。主要涉及業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,物業服務人請求權保護;物業服務人違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費,業主請求權保護;物業服務合同的權利義務終止后,物業服務人預收物業費處理;物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同處理以及解釋適用時效問題。

    二、兩種秩序

    民法典建立了業主共同決定(事項表決)新秩序和物業服務市場新秩序,主要表現有:

    一是業主共同決定新秩序。民法典第二百七十八條下列事項由業主共同決定:()制定和修改業主大會議事規則; ()制定和修改管理規約;()選舉業主委員會或者更換業主委員會成員; ()選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人; ()使用建筑物及其附屬設施的維修資金; ()籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;()改建、重建建筑物及其附屬設施; ()改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;  ()有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

    民法典第二百七十八條規定,對參與表決需要法律法規或者相應解釋進一步明確;在業主共同決定事項中民法典明確要求參與表決業主同意,實踐中,在民法典施行前有《業主大會議事規則》規定棄權(不投票、不反饋投票結果、或者在表決票上明確為棄權)計入多數票(可能棄權視為同意),這一約定在民法典施行后存在法律風險,不符合民法典明確要求“同意”;實踐中“雙三分之二”參與催生政府加快建立的業主電子投票表決系統和明確民事行為(參加業主大會會議)可以授權他人代理實施(除結婚等特殊情形外);業主委員會選舉和成員更換以及物業服務選聘和解聘等決定,在配套的行政法規、地方性立法實施后,以及業主法律法規意識增強,基層治理形成的共建共治共享治理格局后,業主自治主體產生更容易,物業服務市場化(選聘續聘)大大加快。

    二是物業服務市場新秩序。民法典在合同編物業服務合同章,規定了物業服務市場進入(物業管理權獲得)、物業服務合同解除(含前期物業服務合同解除和業主啟動合同任意解除權)、合同續簽、合同到期后繼續執行的不定期合同、退出移交、后合同義務等活動。具體有:

    在進入方面,民法典第九百三十九條建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同,對業主具有法律約束力。這一條,實質上是確定了物業服務人獲得物業管理權的確認,包括對前期物業管理權獲得確認和業主大會、業主委員會產生后依法選聘的確認。

    在前期物業合同終止方面。民法典第九百四十條規定建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。這里前期物業服務合同終止有兩種情形,一種是前期物業服務合同約定服務期限屆滿終止;另外一種是在合同約定的服務期限屆滿前,但是業主委員會或者業主與新的物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同也終止,從立法本意看,都直接涉及了前期物業服務合同期限問題。

    在業主任意解除合同方面。民法典第九百四十六條規定業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的,可以解除物業服務合同。決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業服務人,但是合同對通知期限另有約定的除外。依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的,除不可歸責于業主的事由外,業主應當賠償損失。這里包括業主依法法定程序共同決定,應當遵循民法典第二百七十八條的規定要求,同時在合同解除前,對通知物業服務人的時間實質上是可以約定的,如果沒有約定應當提前六十日。另外,“除不可歸責于業主的事由外,業主應當賠償損失”,那還蘊藏著不可歸責于業主的事由,業主不承擔賠償損失,如不可抗力或者物業服務人違反合同約定導致合同被解除。在民法典立法中,認為物業服務人作為專門提供物業服務的經營者,掌握信息優勢,處于合同的有利地位,在服務期限屆滿前,應當盡到善良管理人之職責,按照約定為業主提供物業服務,因此民法典只規定了業主有合同任意解除權。這一條規定影響較大,對于物業服務人來說,倒逼物業服務人加強管理,提升服務質量,遵守契約規定,按照契約約定提供服務;另一方面,對于簽訂電梯、保潔等分包方合同,需要在合同中明確因業主啟動任意解約權導致喪失物業管理權的,不構成對分包方違約的免責條款。

    在合同續簽方面。民法典第九百四十七條規定物業服務期限屆滿前,業主依法共同決定續聘的,應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。物業服務期限屆滿前,物業服務人不同意續聘的,應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會,但是合同對通知期限另有約定的除外。這一條主要是規定了同意續聘,雙方應當在合同期限屆滿前續訂物業服務合同,物業服務人不同意續聘,應當在約定期限書面通知業主或者業主委員會,這里強調書面通知,書面通知是法定要求,另外對于期限,如果沒有約定為九十日,主要是考慮業主共同選聘新物業服務人需要召開業主大會會議,九十日完成時間較為合理。

    在不定期合同方面。民法典第九百四十八條規定物業服務期限屆滿后,業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,物業服務人繼續提供物業服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同,但是應當提前六十日書面通知對方。這條實質上是對事實合同的保護,以及事實合同解除做相應的規定,實踐中,需要注意的是,業主一方解決不定期合同,不是單個的業主,也不應當是業主委員會(業主委員會僅為業主大會執行機構,無業主共同決定授權,不能行使不定期合同解除權),應當遵循民法典第二百七十八條共同決定的規定。

    在退出移交方面。民法典第九百四十九條規定物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域,將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人,配合新物業服務人做好交接工作,并如實告知物業的使用和管理狀況。原物業服務人違反前款規定的,不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費;造成業主損失的,應當賠償損失。這條注意約定期限和合理期限內退出要求,結合第九百三十八條物業服務合同內容一般包括服務交接等事項,業主、業主委員會和物業服務人簽訂的合同應當盡量細化,將服務交接退出的期限作具體規定,避免未來交接糾紛。同時如果沒有約定,合理期限,在法律法規沒有做明確規定情況下,需要行政主管部門或者街道社區等根據實踐情況,給予指導。對原物業服務人將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給誰,條文明確規定了三個主體,業主委員會、決定自行管理的業主、指定的人,這與以往大家理解的原物業服務人只與業主委員會交接,交給業主委員會可以,但是交給業主委員會與之簽訂合同的新物業服務人不行(過去主要考慮新老物業交接容易產生群體事件),但是民法典并未強調只能是原物業服務人與業主委員會交接,相反直接法定到指定的人,實踐中,業主委員會與原物業服務人交接,交接是一項專業性非常強,工作量非常大的工作,業主委員會受專業性等影響,并不能完成此項工作,根據民事行為可以委托的原則,指定的人(新物業服務人或者第三方機構),從民法典規定來看,是法定支持的。另外,規定了原物業服務人配合新物業服務人做好交接工作,如實告知物業的使用和管理狀況的法定義務。特別是規定原物業服務人違反前款規定的,不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費,而且造成業主損失的,應當賠償損失,這是一條非常重的處罰性條款,對于解決當前物業退出難題,民法典作出懲罰性條款。

    在合同后義務方面。民法典第九百五十條規定了物業服務合同終止后,在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務人應當繼續處理物業服務事項,并可以請求業主支付該期間的物業費。這條強調了原物業服務人在業主或者業主大會沒有選聘新物業服務人前或者進行自管前,原物業服務人不得擅自撤出,要求原物業服務人站好最后一班崗,但是可以收取費用。實踐中,如果選聘出新的物業服務人或者業主決定自管,原物業服務人就不能不退出。

    三、三個特征

    從民法典關于物業管理規定來看,具有三個突出特征,具體有:

    一是突出保護業主權利思路。民法典規定了業主可以自行管理,可以對建設單位選聘物業服務人進行更換,可以在合同期限內行使任意解除權;物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分;業主可以對物業服務人違法不退出不支付物業費,可以行使請求公布權和查閱權,可以要求行為人(物業企業)對共有部分經營收益成本的支出和合理性舉證(舉證責任倒置)等,充分體現了對業主物權保護,彰顯了尊重私權,是業主權利保障的宣言書,具有以強化保護業主權利的鮮明導向。

    二是突出加強基層社會治理需要。規定了居民委員會應當對業主大會設立和業委會選舉給予指導和協助;物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作,業主對物業人服務人執行應急工作依法配合(物業服務人和業主法定義務);業主相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求保護生態環境的要求(綠色環保法律規定);物業服務人對物業服務區域違法行為采取合理措施制止,向有關部門報告并協助處理(法定制止、報告、協助)等,民法典這些規定,有利于物業服務人和業主有序參與社會治理,為參與社會治理提供法治保障,發揮物業服務人在社會治理中更大作用,助推我國基層社會治理能力的提升,具有推動物業管理融入基層社會治理體系的鮮明導向。

    三是突出問題導向。規定以業主大會成立難、業主委員會發揮作用難、業主大會作出決議難、維修資金使用難、業主知情權實現難、老物業退出難、業主維權難等問題為導向,并提出了問題解決路徑,設置了大量細化可操作性條款,特別是針對當前政府資源向小區延伸不夠,規定強化行政監管介入物業管理民事活動,將政府部門行政管理引入民事領域,對行政管理部門在物業管理活動監管提出新要求,這種立管用之法,具有解決實際問題的鮮明導向。

    四、四個變化

    一是新名詞。民法典涉及物業管理規定,有一些新名詞出現,如業主委員會成員(成員較原委員,更為精準,成員包括委員和副主任、主任,另外更體現業主委員會是行使共同管理權,是業主成員權體現);建筑物及其附屬設施的維修資金(與住宅專項維修資金區別較大,不僅只聚焦住宅才建立維修資金);建設單位(廣義概念,注意建筑物區分所有權司法解釋第十七條,另外與開發商、開發單位等區分);物業服務人(物業服務企業或者其他管理人,管理人,在業主建筑物區分所有權章為物業服務企業和其他管理人,在物業服務合同章為物業服務人,在侵權責任編損害賠償責任處為管理人);支付物業費(從繳納到交納再到民法典支付,體現對物業服務是一種業主接受物業服務人提供服務,平等的支付費用,是一種消費服務行為,繳納和交納繳和納都是體現了行政管理色彩;另外,對物業費名詞,不再強調物業服務費或者物業服務公共服務費,物業費簡明扼要,而且通俗易懂) ;物業服務區域(建筑區劃、物業管理區域、物業服務區域,);專業性服務組織(電梯、消防、綠化等專業單位統一稱呼,體現專業性和服務性要求,有助于引導和培育物業服務專業細分領域組織發展成熟)和其他第三人(社區服務和經營類主體)、交還、交接和接管等。民法典確立了這類新名詞,從法制統一角度,需要行政法規、地方性法規和規章以及規范性文件保持與上位法統一,各類物業管理活動主體要深刻把握和領會民法典字詞變化的意義和立法精神。

    二是新業主。民法典確立了業主議事表決新的規則,對業主組織和物業服務市場化秩序建立產生深遠影響;民法典確立了業主權利的同時,強調了業主義務履行,對業主義務也作了相應細化規定,如業主不能放棄權利為由不履行業主義務,行使權力時不得影響建筑物使用安全和損害他人合理權益。業主應當按照約定向物業服務人支付物業費(物業費支付,采取合同約定原則),業主裝飾裝修房屋、業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的告知等。新時期,民法典對于業主提出了更高要求,當前在物業管理活動中,亟需加強業主普法教育,培育人人守法、人人用法的法治氛圍。

    三是新物業。民法典對物業服務人提出了新要求,一方面,業主表決規則變化,倒逼物業服務人要重視業主自治,新規則下甲方話語體系逐步加強,業主甲方主體地位得到民法典保護,當前物業服務人利用信息優勢地位等開展的經營活動將受到挑戰;另一方面,民法典確立了物業管理進入、解約、退出等一套完整的物業服務市場化新秩序,將大大推動物業服務市場化,加快物業服務市場化進程,對當前不完全市場化的物業服務領域產生重大影響,對一些依附于建設單位等獲得物業管理權的企業來說挑戰巨大,相反對于專業化物業服務市場化企業,蘊藏著巨大的商業機會。市場化秩序的確立,對于純粹依靠資金高額收購的行為產生重大影響,民法典確立的物業服務市場化,是引導通過市場競爭實現資源的合理配置,實現市場的優勝劣汰,而當前主要依靠資本收購途徑獲得物業管理權,收購的物業服務人資方,應當研判民法典帶來規則的變化,收購后續帶來的市場競爭風險;另外,對于物業服務人安全責任強化,彰顯安全重要性,民法典物業管理規定中,要求物業服務人采取合理措施保護業主的人身、財產安全(安全),采取必要的安全保障措施防止高空拋物行為(高空拋物),倒逼物業服務人重視安全管理,加強內部精細化管理,提升管理水平;民法典還強調了物業服務人公示公開責任,要求物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告(公開);最后,民法典對物業服務人提出了禁止性行為,物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。這些新規則變化,需要物業服務人重新審視市場,從戰略戰術方面采取應對措施,提升管理能力和服務水平。

    四是新監管。發揮行政監管在物業管理活動中作用。規定地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助;業主或者其他行為人拒不履行相關義務的,有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴,有關行政主管部門應當依法處理等。這些規定,針對當前不斷增長的物業服務矛盾糾紛,需要政府行政管理權的介入,司法法院裁判是權利救濟的最后保障線,不能將司法審判判決作為處理物業管理糾紛的唯一救濟手段,司法權不能前置到矛盾糾紛最前線。發揮物業管理行政監管力量,在當前如何實現行政部門之間合力,形成齊抓共管,實現行政綜合執法進小區,從法律、法規上理順部門之間職責變得尤為重要,另外如何發揮街道(鄉鎮)及社區屬地化監管優勢,將物業管理納入基層社會治理重要內容,實現政府部門的“條”和街道社區屬地的“塊”的結合,形成條塊合力變得尤為重要,這些對政府監管提出了新要求。

    五、五點注意

    一是注意建設單位的相關規定。民法典規定了建設單位利用業主共有部分開展經營;建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換;建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同等。這些規定要求我們重新審視建設單位在物業管理活動中的權利義務。

    二是合理和必要規定。民法典涉及物業管理章節,使用了大量的合理和必要的規定,如共有部分經營收入,扣除合理成本之后,屬于業主共有;物業服務人應當采取合理措施保護業主的人身、財產安全;對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為,物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理;維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告;業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付。合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁;業主裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人,遵守物業服務人提示的合理注意事項,并配合其進行必要的現場檢查;物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域;物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止高空拋物或者墜物發生。如何厘定什么是合理、什么是必要,需要法規和規章,契約等進行細化、明確,避免各主體之間爭議。

    三是約定的規定。民法典作為民法,充分彰顯了遵循當事人約定,在物業管理規定處,使用了大量約定的表述,如規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的按照約定,沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分面積所占比例確定。物業服務人應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的,可以解除物業服務合同。決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業服務人,但是合同對通知期限另有約定的除外。物業服務期限屆滿前,物業服務人不同意續聘的,應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會,但是合同對通知期限另有約定的除外。物業管理活動各主體,需要注意約定相關規定,強化書面契約約定。

    四是法律、法規規定。民法典涉及物業管理條文,對不少物業管理事項,采用授權“他”法規定處理,如業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序,依照法律、法規的規定;緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金;業主或者其他行為人拒不履行相關義務的,有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴,有關行政主管部門應當依法處理;建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同,業主具有法律約束力等,這些依法規定,需要貫徹落實民法典立法精神和規定,行政法規、地方性法規進行細化規定,配套民法典落實施行。

    五是民法典施行規定。民法典規定本法自202111日起施行,這要求202111日后,物業管理活動,需要遵循民法典規定,原物權法因民法典施行已經廢止;當前各地依據原物權法制定的相關法規和政策,與民法典規定及立法精神沖突,以民法典為準(民法典是僅次于憲法的國家基本法律,地方性法規無論是否修改,與民法典沖突,均以民法典為準);《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定本解釋施行前已經終審,本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件,不適用本解釋,這項規定,體現了在解釋施行后,如果沒有終審,需要適用解釋規定。


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