<samp id="e86m6"></samp>
  • <li id="e86m6"></li>
  • <code id="e86m6"></code>
  • 你好,歡迎來到攀枝花市物業管理協會網站!
    聯系電話:0812-2237766
    國家政策 當前位置:首頁 > 國家政策
    住建部最新關于 《業主大會和業主業委會指導規則》答疑
    發布時間:2023-03-02    來源:     閱讀次數:6762

    隨著《中華人民共和國民法典》的頒布實施,很多居委會、業主反映,住房和城鄉建設部發布的《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[2009]274號)與現行的法律法規存在著諸多沖突,造成各地各級政府、包括具體負有指導職能的街道辦事處、居委會和小區業主無所適從,對法律的權威性陡生疑問。在此,選擇住建部的部分回復意見并作解釋點評,以饗讀者。

    業主以不動產登記薄上登記的所有權為準

    夫妻婚后以共同財產購買的房產,產權只登記在夫或妻名下一個不動產權憑證上,在產權登記人自愿出具共有說明、聲明的情況下,夫或妻的另一方是否也具備業主的權利?可否參加業主大會、參選業主委員會委員等活動?

    住建部:

    《業主大會和業主委員會指導規則》關于“業主”概念和業主委托代理人的有關規定以《物業管理條例》為依據。

    在物業管理條例等法律法規已明確“業主”概念的前提下,《業主大會和業主委員會指導規則》(建房〔2009〕274號)作為規范性文件不宜違反上位法擴大“業主”概念的外延。業主以不動產登記薄上登記的所有權為準。

    如果房屋確為夫妻共同財產的,且配偶有行使業主權力的意愿,建議依照法律法規規定通過法定途徑增加配偶為不動產登記簿上所有權人。

    業主以不動產登記薄上登記的所有權為準

    業主身份的確認除按《物業管理條例》第六條“房屋的所有權人為業主”為依據外,如何理解法律、行政法規規定的其他有效證明為依據以及住建部關于印發《業主大會和業主委員會指導規則》第十三條。

    如:1.不動產登記證上載明的所有權人是父母,其共同居住的子女(成年和未成年)是否為業主;如果不是業主,能否由父母授權,讓子女成為業主代表候選人、業委會委員候選人參加選舉?反之,不動產登記證上載明的所有權人是子女,其共同居住的父母是否為業主?

    2.沒有進行依法辦理所有權登記的哪些民事法律行為或標準可以認定為業主?比如雙方私自簽訂贈與合同或買賣合同可否認定為業主?

    3.在戶口簿上,但沒有在房產證上登記姓名的,能否認定為業主?

    住建部:

    《業主大會和業主委員會指導規則》關于“業主”概念和業主委托代理人的有關規定以《物業管理條例》為依據。在物業管理條例等法律法規已明確“業主”概念的前提下,《業主大會和業主委員會指導規則》(建房〔2009〕274號)作為規范性文件不宜違反上位法擴大“業主”概念的外延。業主以不動產登記薄上登記的所有權為準。

    如果房屋確為夫妻共同財產的,為且配偶有行使業主權力的意愿,建議依照法律法規規定通過法定途徑增加配偶為不動產登記簿上所有權人。

    《業主大會和業主委員會指導規則》現行有效,與《民法典》規定不一致的條款以《民法典》為準。

    住房和城鄉建設部印發的《業主大會和業主委員會指導規則》中第十六條規定:劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

    經查詢,目前該指導規則的狀態是“現行有效”。在民法典實施后,該條款是否會與民法典第278條中:“業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決”規定沖突?《業主大會和業主委員會指導規則》中的第十六條規定是否還有效并可執行?

    住建部:

    《業主大會和業主委員會指導規則》現行有效,其中與民法典規定不一致的條款以《民法典》為準。

    《民法典》第二百七十八條的解釋權

    屬于全國人民代表大會常務委員會

    《業主大會和業主委員會指導規則》第十六條規定:“劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會?!逼渲?,如何理解“先期開發部分符合條件的”?

    在實踐中,分期開發部分的業主如果想召開業主大會并成立委員會,對《民法典》第二百七十八條規定事項中參與投票的專有部分面積以及該專有部分的業主,是指先期開發部分的專有部分面積和該部分的業主,還是包括整個物業管理區域的全部專有部分面積以及該面積的全部業主?有無法律依據?如果是后則,在開發商不同意、不參加業主大會的情況下,是無法通過《民法典》第278條所規定決議事項,更無法成立業委會,業主大會召開也將無意義。

    住建部:

    根據《中華人民共和國立法法》第四十五條規定:所咨詢問題中涉及法律依據《民法典》第二百七十八條的解釋權屬于全國人民代表大會常務委員會。咨詢的問題涉及法律解釋,建議按上述規定轉全國人民代表大會常務委員會處理。

    建設單位報送“業主名冊”資料是否應當包含聯系方式、通訊地址、身份證號等信息,由物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府進行明細要求。

    《業主大會和業主委員會指導規則》第八條規定建設單位需要報送“業主名冊”,目前的執行的過程中就經常遇到問題,建設單位只提供業主姓名和樓棟號及面積信息,如此一來就給籌備組聯系業主造成困擾。

    按照一般理解,“業主名冊”應當就是建設單位自己掌握的包含了業主姓名、身份證號、聯系方式、通訊地址、樓棟號、面積等等信息的清冊,建設單位應當提供該清冊,而不是炮制一份只有業主姓名和樓棟號及面積信息的清冊給成立業委會設置障礙。

    《業主大會和業主委員會指導規則》依法應當由貴部解釋,請貴部依法予以明確解釋《業主大會和業主委員會指導規則》第八條規定建設單位需要報送“業主名冊”是否應當包含聯系方式、通訊地址、身份證號等信息。

    住建部:

    按照我部于2009年12月印發的《業主大會和業主委員會指導規則》第八條規定,物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求,及時報送籌備首次業主大會會議所需的物業管理區域證明、房屋建筑物面積清冊、業主名冊等文件資料,建設單位報送“業主名冊”資料是否應當包含聯系方式、通訊地址、身份證號等信息,由物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府進行明細要求。

    《業主大會和業主委員會指導規則》繼續有效

    2009年印發的——住房和城鄉建設部關于印發《業主大會和業主委員會指導規則》的通知(建房[2009]274號),現在是否還在執行?

    住建部:

    《業主大會和業主委員會指導規則》繼續有效,有關規定與《中華人民共和國民法典》不一致的,以《中華人民共和國民法典》為準。

    以《民法典》規定為準

    住建部《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[2009]274號)第二十六條第二款“未參與表決的業主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由管理規約或者業主大會議事規則規定?!痹凇睹穹ǖ洹烦雠_后能否繼續適用?

    住建部:

    《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定:“業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意?!?/span>

    我部將根據民法典關于業主參與表決和表決比例的最新規定,推動《業主大會和業主委員會指導規則》等有關法規政策的修訂工作。

    “業主參與表決”如何認定的問題,

    建議向有權解釋的部門咨詢

    民法典第二百七十七條 業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序,依照法律、法規的規定。業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

    請問關于“業主參與表決”如何的具體操作,是否必須為業主參與書面表決,才能視為參與了業主大會?如果書面通知到業主未參與投票,是否可視同參與表決?

    住建部:

    《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第二款規定:業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

    另外,根據《中華人民共和國立法法》第四十五條規定:法律解釋權屬于全國人民代表大會常務委員會。

    關于《中華人民共和國民法典》第二百七十八條中“業主參與表決”如何認定的問題,建議向有權解釋的部門咨詢。

    籌備組應當自成立之日起90日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議,業主的投票時間不包含在90日內。

    關于業主籌備委員會時效性問題?

    住建部:

    關于咨詢業主籌備委員會時效性問題,按照《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[2009]274號)第十五條規定,籌備組應當自成立之日起90日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議,業主的投票時間不包含在90日內。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

    山東省制定的地方性法規、地方規章關于業主大會籌備組籌備工作時間限制與《業主大會和業主委員會指導規則》不一致的,適用地方性法規和地方政府規章。

    《業主大會和業主委員會指導規則》

    為指導性規則

    住房和城鄉建設部制定的《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[2009]274號)這個規則是屬于什么法律性質的文件?

    住建部:

    2009年12月,我部印發《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[2009]274號),以下簡稱《指導規則》,該文件為指導性規則,旨在引導業主、業主委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、房地產主管部門等各方主體結合實際情況共同做好業主大會相關工作。


    聯系我們設為首頁加入收藏
    歡迎訪問攀枝花物業網站,您是第186637位訪客
    攀枝花市物業管理協會 版權所有 四川志林信息技術有限公司 技術支持
    協會地址:攀枝花市東區機場路財智中心14樓
    ICP備案編號:蜀ICP備19017251號-1 統一社會信用代碼:51510400MJQ0582685
    国产1区2区3区|日本老熟妇兽交X××wWW|99精品国产自在|久久久久久久综合|亚洲女同一区二区
    <samp id="e86m6"></samp>
  • <li id="e86m6"></li>
  • <code id="e86m6"></code>