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    四川新物業管理條例“十問十答”(四)丨小區公共收益,還會是筆“糊涂賬”嗎?
    發布時間:2022-05-18    來源:     閱讀次數:8624

    小區有公共收益嗎?有多少?

    它們在哪里、怎么使用的?

    又用在哪里了?

    這些問題

    對于大部分小區居民來說

    似乎一直是一個謎

    實際上,小區公共收益還真不少,包括電梯廣告收入、快遞柜場地占用費、停車費……但因為公共收益的不透明以及一些業主的不關心——這些本屬于全體業主的收益,很容易成為一筆“糊涂賬”,這也是近年來公共收益成為小區一個矛盾焦點的原因所在。

    新版《四川省物業管理條例》(以下簡稱《條例》,202251日起施行)起草組成員、住房城鄉建設廳物業管理專家伍三明表示,關于公共收益,《條例》新增和明確了一系列規定,賦予了業主更多的保護合法權益“武器”,將可有效避免公共收益成為“糊涂賬”。

    公共收益存私人賬戶?《條例》明確“這樣的操作不得行了”

    城市小區,相當于一個小社會,規模并不小,動輒上千戶很平常——在這樣一個大的物理空間內,包括廣告等在內的公共收益不是一個小數目。

    那么,公共收益,該存哪里?這個問題似乎多此一問。但實際上,現實中,將屬于全體業主的公共收益存入私人賬戶,這樣的操作還并不鮮見。

    案例一

    案例一:存業主委員會私人賬戶。20205月,成都市雙流區錦繡華都小區業主爆料稱,該小區新成立業委會后,第二屆業委會成員拒不移交公共收益,并將公共收益存入私人賬戶。

    案例二

    存物業工作人員私人賬戶。20219月,媒體報道:成都芳草地小區業主舉報小區“住改商”,開設餐館茶樓、按摩養生館,還有花店、月子中心、武術館和民宿等,同時,業委會將全體業主公共收益資金放于物業工作人員私人賬戶,致使該賬戶資金收支情況不透明。

    為避免此類情況的發生,對于公共資金的存放,《條例》明確規定:開設業主共有資金賬戶。

    《條例》第三十五條第三款:業主委員會持備案通知書、印章等向物業所在地縣(市、區)人民政府市場監管部門申請辦理業主大會社會信用代碼登記,開設業主共有資金賬戶,在共有資金賬戶中設立業主委員會工作經費和補貼科目。

    “這一條中,規定開設是業主共有資金賬戶,不再是業委會賬戶,將錢袋子攥到全體業主名下,避免業委會認為是他的錢,想怎么用就怎么用了?!弊》砍青l建設廳房地產市場監管處相關負責人表示,最后一句關于“業主委員會工作經費和補貼科目”的表述,有利于監督業委會財務開支,“對于以后審計查賬,在賬戶里一目了然,以后業委會用錢不再任意了”。

    這規定,對于以前未開設業主共有資金賬戶的也有效力?!稐l例》第三十五條第四款:”本條例施行前開設的業主委員會資金賬戶,按照前款規定依法變更為業主共有資金賬戶?!?/span>

    同時,《條例》八十三條明確:“共有部分收益應當單獨列賬。業主大會應當設立業主共有資金賬戶,共有部分收益應當及時轉入該賬戶。共有資金賬戶由業主委員會管理?!边@樣一來,“《條例》施行后,物業公司和業委會代管的共有部分收益要及時轉入到業主共有資金賬戶中去?!?/span>

    公共收益須按程序公示和監督不能再成為一筆“糊涂賬”

    怎樣不成為一筆“糊涂賬”?

    公示公開

    是最佳選項

    對此

    《條例》進行了一系列的制度設計

    ——《條例》第三十七條:“業主委員會應當將物業共有部分的使用和經營收益的收支情況及時在物業服務區域顯著位置和通過互聯網方式公示,應當每半年至少公示一次,公示期不少于三十日?!?/span>

    對于共有部分委托物業服務人經營的,《條例》第五十二條也做了相同的公示時間要求。

    對公示的事項有異議

    怎么辦?

    《條例》同樣有制度支持

    《條例》第八十三條明確:“物業服務區域專有部分面積占比百分之二十以上的業主或者人數占比百分之二十以上的業主對共有部分收益收支情況提出書面異議的,可以組織業主審計小組或者委托第三方機構進行財務審計,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當進行指導監督?!?/span>

    同時

    《條例》還明確規定了

    基層政府的監督責任

    《條例》第八十三條指出,“街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當每年開展一次對共有資金使用和收支情況的檢查,檢查情況應當在物業服務區域顯著位置公示?!逼鸩萁M專家表示:“公共收益矛盾相對比較多,收得糊涂、用得糊涂、管得糊涂,所以要求基層政府加強監督檢查。為避免走形式,《條例》在這里特別明確了監督檢查開展的形式和一系列細節?!?/span>

    公共收益究竟該怎么用?“中飽私囊”逃不脫這些法律責任

    公共收益資金怎么用?對于這一問題,《條例》有明確的回應:“利用共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,收益屬于業主共有。業主共有部分收益應當優先用于業主公共支出,也可以按照業主大會的決定使用?!?/span>

    這里的合理成本,包括哪些內容呢?伍三明解釋說:“這里要區分收入和收益,收益是扣除合理成本之后的,除開展經營活動產生的人力、物力以及稅金等管理成本外,物業服務人經營的合理酬金,可以視為合理成本;收益的處置,優先用于業主公共支出,如公共維修,也可以由業主大會決定使用?!?/span>

    同時,為防止公共收益資金“中飽私囊”,《條例》特別明確了一系列法律責任。

    這不是空穴來風,現實中案例不少。

    比如,2019年,廣元市恒星城一期商住小區業委會主任李某以非法占有為目的,利用擔任業委會主任的職務便利,將本單位管理的財物365420.00元占為己有,犯職務侵占罪,一審被判處有期徒刑一年四個月,二審法院維持原判。

    挪用、侵占共有收益,法律責任有哪些?

    ——“業委會及其成員不得挪用、侵占業主共有財產?!薄稐l例》第一百零一條:“業主委員會成員有違反本條例第三十八條規定行為之一的,由物業所在地的縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門給予警告,可處五千元以上二萬元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得。給業主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任?!?/span>

    ——“物業服務人不得挪用、侵占、隱瞞業主共有部分收益?!薄稐l例》第一百條:“挪用、侵占、隱瞞業主共有部分收益的,責令改正,所得收益退還全體業主,并處所得收益二倍以下罰款?!?/span>

     


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